房地产税收征管交流材料
房地产税收征管交流材料
作为落实国家宏观调控政策的一个重要组成部分，加强房地产税收的征管是各级税务机关的一项重要工作。今年以来，江西省彭泽县地税局根据上级的工作部署，积极依靠当地政府的大力支持，有效整合社会管理资源，不断创新管理模式，成功走出了一条“政府主导、部门协作、信息对称、管理规范、保障有力”的房地产税收一体化管理新路子，不仅贯彻执行了税收政策，有效地平抑了房价，而且通过规范管理和堵塞漏洞，扭转了房地产行业税收走势一度下滑的局面。，全局共组织入库房地产行业税收718.6万元，比去年全年增收455.6万元，增长173.2%，取得了明显成效。《中国税网》、《江西地税网》、《江西日报》、《九江日报》、《江西地税》、《九江地税工作》等有关媒体先后对我局实施房地产管理新模式的具体做法进行了报道。我们的做法是：
一、加大宣传力度，取得政府支持
近年来，房地产行业异军突起，土地出让收入和房地产税收已成为县级地方财政收入的一项重要来源。持续“高温”的房地产行业，带来房价一路“高歌”。成为影响百姓“安居”的重要因素。5月，随着“国八条”政策出台，国家宏观调控房地产行业的力度进一步加大，如何适应宏观调控的要求，充分发挥税务部门的职能作用，是摆在当前地税部门面前的一项重要工作。为此，我们主动跟进，一方面通过电视、宣传车、墙报、宣传单等各种有效形式和途径，进一步扩大房地产税收政策和推行房地产税收一体化管理工作的宣传，让广大纳税人及时准确地了解房地产税收新的政策规定，理解房地产税收政策的作用和意义，营造良好的房地产税收社会氛围，另一方面积极向县委、县政府主要领导汇报，并提出实施房地产税收一体化的工作构思：即通过严格执行“二手房”税收政策，抑止“二手房”投机性资本和投资性资本注入，平抑房价：同时，把“一手房”、“二手房”纳入一体化管理框架同步监控，用规范化管理的手段，堵塞管理漏洞，突破行业税收收入走低的困境。我们的想法得到了当地党政的高度重视和肯定，在县委县政府的大力支持下，经过多方酝酿和讨论，制订了《彭泽县房地产行业税收征收管理暂时行办法》并以县政府文件下发实施，这是彭泽县历史上针对房地产行业第一次制订地方规范性文件。《暂行办法》不仅全面融合了上位法的各项税收政策规定，克服了法出多“源”的弊端；同时，还对部门协作失职现象作出了“用失职单位办公经费补交流失税款”和“对失职人员、领导给予行政开除或撤职处分”等责任追究的刚性规定，为全面实施房地产一体化管理提供了有效保障。
二、加强部门协作，整合社会资源
房产地行业涉及管理部门多，开发周期相对比较长，流转环节复杂，应税种类繁多，依照传统的税收管理模式，仅仅依靠地税部门单方面的力量，或者仅就某个税种、某个环节进行规范，显然难以有效地堵住税收管理漏洞。如何打破传统管理模式，整合当地社会管理资源，努力延长税收征管“短腿”，是实施房地产税收一体化管理模式的成功关键所在。我们在县政府的大力支持下，围绕着房地产业税收征管这一“制高点”主要采取了三项措施：一是县政府成立了以常务副县长为组长的房地产税收一体化工作领导小组，建立了定期的部门协调机制，克服了部门之间各行其是、政令不通的弊端。二是由政府牵头有关部门各司其职，并在县政府的主持下，针对工作中不断出现的新问题，及时召开部门协调会议，落实操作规程，明确相关职责和义务，严格责任追究，并以领导小组会议纪要的形式，强化了政策落实的工作执行力。三是搞好部门协作，政府出台的《彭泽县房地产税收征收管理暂行办法》，明确界定了部门协作的义务和责任，县发改委、土管局、规划局、财政局、地税局、房管局、司法局等部门联合互动，信息共享。县地税局、财政局、房管局在房产交易市场，按照“先税后证”的要求，联合设立服务窗口，实行联合办公。在把各类房屋权属登记、“一手房”、“二手房”等房地产交易行为依照顺序连号的办法全面列入信息比对监控的同时，还将每个“房源”的纳税情况审核表作为申请房产权属登记、变更的必备资料，链接到产权证的办理程序当中，做到控管“关口”前移，有效伸长了税收征管“短腿”，实现了社会管理资源的全面整合。
三、梳理政策规定，实现信息对称
在以往的税收管理工作中，由于房地行业不仅涉及税种繁多，而且具体政策规定调整较大，一线的征收管理人员往往因为对政策规定的生疏，造成不应有的工作差错，进而影响了房地产行业的税收管理质量。针对上述现象，我们在推行房地产税收一体化管理模式时，通过制定《房地产税收一体化管理操作手册》，将国家税务总局、省、市局以及县局有关房地产行业的税收政策规定、操作流程和各类表证单出进行全面融合，通过《房地产应纳税费计算表》，在计算机中将每一“房源”的应纳税费进行“程序化”处理，当“房源”交易价格确定后，各种应纳税费则自动生成，不仅有效地减少了工作差错，而且，彻底杜绝了“人情税”。与此同时，建立部门之间的信息交流平台，按照一体化的工作要求，县发改委负责当月房地产项目审批立项信息传送，县土管局负责当月开发用地审批信息传送，县规划局负责当月房地产规划审批信息传送，县财政局负责当月契税征收信息传送，县房管局负责当月权属登记信息传送。县地税局负责在现有征管软件中，将上述各类信息纳入房地产税收一体化管理信息平台。同时，县地税局还以控管“房源”为主线，从房地产开发信息“初始化”入手，分开发单位和项目，对每一套“一手房”交易建立开发情况、纳税情况和发票开具情况数据库，通过信息的动态比对，有效防止了因信息不对称带来的税收管理“死角”。
信息平台处理主要包括“一个平台、两级处理、六类数据库”。一个平台：是指县局在房地产行业税收管理岗位设立信息总平台，将所有相关信息全部进入总平台处理。两级处理：是指内部机构和外部信息先作一级处理，并报送电子文档；税收管理岗读取一级处理信息后，再做二级分项处理。六类数据库：是指部门协作信息，大厅征收服务信息，减免税信息，稽查信息，岗位信息和分户信息等六类数据库。其中，部门协作信息包括县发改委、城建规划部门、国土局、房产局、财政局房地产信息比对表；大厅处理信息包括税款征收流水台帐和发票开具流水台帐；减免税信息：包括税务文书领通知单、房屋交易免征税通知单和减免税台帐；稽查处理信息：包括：开发项目登记表、税款计算表、发票开具明细台帐、开发项目房源清点表、开发项目发票开具清理表、开发项目纳税情况表、已缴税费税务稽查工作底稿（包括5月31日以前已入库税票登录情况）；岗位信息：包括房地产交易发票开具审核表、权属登记纳税情况审核传递表；分户信息：包括台帐信息（税款征收分户台帐、发票开具明细台帐、发票开具分户台帐）、初始化信息（房地产项目发票开具情况清理表、房地产开发项目房源情况清理表、房地产开发项目纳税情况清理表）。
“初始化”处理是针对过去“一手房”交易不开发票直接办证、纳税后部分开发票、部分不开发票办证、而形成前期纳税没有程序化、标准化处理等问题，有的甚至会出现用以前的税票来抵开现在的发票隐患，因此，有必要对临界点前期的情况作初始化处理，用初始化后的税款总计余额与后期的一体化机制接轨，确保税票与发票一一对应。如果项目全部在5月31日前，开了发票或办了产权证，则结果输出其缴纳税款情况，如果项目没有在5月31日前全部开发票或办了产权证，则输出该项目的初始化结果；在今后的纳税和开发票管理中，实行动态滚动的抵补税款发票开具记录。当交税时，余额累计为正方向，当开发票时余额累计为负方向。当项目余额为零时，该项目则自动不能开具发票。
四、规范管理流程，完善保障机制
在实施房地产税收一体化的工作中，为了规范内部管理，我们先后制定了《一体化管理总流程》、《部门协作信息处理流程》、《房地产行业纳税申报流程》、《房地产行业发票开具流程》、《房地产行业申请减免税流程》、《房地产行业户籍管理岗位工作流程》、《房地产行业税收管理资源传递和归集流程》、《房地产行业专项检查工作流程》、《权属登记纳税审核流程》等9项管理流程，设计并推出信息采集表单13个，建立征纳台帐，发票使用台帐和减免税台帐6种，以计算机为依托，在房地产税收一体化信息平台下，形成部门协作信息，“房源”开发信息，纳税情况信息和发票使用信息四类数据库，依靠动态的数据监控手段，使“房源”、税票、发票和权属证号形成一一对应的勾稽关系，尽量地使房地产税收一体化工作，在具体管理操作中实施简单化、程序化、表单化和信息化。与房地产一体化管理相配套，今年5月份以来，县局组织对全县房地产行业开展了专项检查清理，共检查房地产开发企业4户，清算开发项目8个，盘点现有存量房216套，增量房396套，采集完税信息凭证76张，发票开具信息凭证268张，已纳税款总计345万元，查补税款总计35万元，罚款4.5万元。通过专项检查，全县房地产行业增量房信息采集完成了“初始化”。同时，按照“一体化”的工作要求，县局还建立了针对房地产行业的年度专项检查和项目竣工清算制度，从管理机制上构筑了防止税收流失的第二道保障防线。
通过实施房地产税收一体化管理，促进了国家宏观调控政策的落实到位，有效防止了税收流失，确保了应纳税款的及时足额入库。从5月份试运行以来，全县共组织房地产行业税收入库670.6万元，不仅比今年1—4月份房地产行业入库税款净增622.6万元。而且比去年全年房地产行业入库税款净增455.6万元。其中，“一手房”交易和存量房销售收入税款入库545.4万元，“二手房”交易税款入库173.2万元，均比上年有了较大幅度的增加。