市地税局加强建筑安装、房地产开发企业所得税征管工作经验介绍
精征细管堵漏洞 规范秩序促增收
—市地税局加强建筑安装、房地产开发企业所得税征管工作经验介绍近年来，抚州市的房地产业出现迅猛发展的势头，已经成为带动抚州经济社会发展的重要行业之一。但由于房地产企业经营情况的特殊性和征管手段的滞后，房地产企业所得税的税收征管一向是我局税收征管的薄弱环节。，我局紧紧围绕“管好税基，完善汇缴，加强评估，分类管理”要求，认真实施重点税收监控，完善征管制度，全面推进所得税科学化、精细化、规范化管理。建筑安装、房地产开发企业所得税管理初见成效并取得显著的成绩。当年，全市共征收建筑安装企业所得税1667万元，同比净增585万元，增幅54%；征收房地产开发企业所得税所得税1782万元，同比净增1292万元，增幅263.7%。我们的主要做法是：一、加强税源管理，建立完善的税源综合计划分析体系
（一）建立登记报验制度。税务管理部门经常与建设部门取得联系，及时了解掌握项目招投标情况，主动上门为从事建筑、房地产开发、安装、修缮、装饰等工程作业的单位和个人宣传现行政策法规，要求他们按规定到主管地税机关办理税务登记手续。对未签订合同或协议的零星工程，双方要在开工后三十日内到地税局办理工程项目报验登记手续。对承揽分包、转包（租）的纳税人，必须持有关承包、分包、转包（租）协议，办理报验，其应纳各项税费由总承包人代扣代缴，与税法保持了一致。在工程施工过程中，遇到工程项目变动，施工企业必须在项目变动后三十日内持有关变更文件到地税局办理项目变动报验手续。建筑安装企业离开工商登记注册地或经营管理所在地到本市以外地区施工和外地建筑安装企业来本市施工的（异地施工），自工程承包合同书签订之日起三十日内应持有关证件、资料向本市工程项目所在地主管税务机关办理报验登记手续。
（二）健全征收台帐。按照总局和省局要求建立各项建筑安装、房地产开发企业税收管理台帐，由主管税务机关分别对建筑业纳税人，按施工项目建立征收台账，逐个进行项目登记，详细载明项目的性质、金额、面积、开工完工时间、施工进度、缴税情况等，详细掌握施工企业的情况。对房地产开发企业纳税人建立分项目税款缴纳台帐登记制度，台帐内容包括每个开发项目的总投资、总建筑面积、施工面积、销售面积、销售单价；每个季度实现的销售收入、预售收入、结转的成本、应缴税款、预缴税款、应补税款、应退税款等情况。按施工和销售的阶段，建立登记底册，对税源实行动态跟踪和监控。
（三）加强部门协作。一是我局经常性保持与房管、城建、发改委、土地部门的沟通和联系，随时掌握最新情况，摸清税源底数，及时了解全市各项目工程的开工情况，并对全市重点工程和重点项目及时进行通报，有效地控制了税源，防止了漏征漏管。同时，要求房产、土地管理部门在办理房屋产权证、土地使用证时，须出具地税部门开具的专用发票方可办理。二是针对国税和地税对新办企业的认定上存在争议问题，我们查核了有关文件规定，并及时的下发各地，要求各级地税部门领会和把握“企业权益性投资者全部是自然人的，由企业所在地的地方税务局负责征收管理。”文件精神实质。三是经常性与地方政府领导进行汇报，以取得政府领导对我们地税工作的大力支持。由于我们工作积极主动，确保了地税所得税管户存量不减，巩固了地税部门的税源，有效地防止了部分纳税人钻政策空子。
二、完善行业管理制度，强化企业所得税的征管
（一）统一了企业所得税征收方式的鉴定标准
1、为规范建筑、房地产开发的征管，我局规定了对从事建筑安装业、房地产开发业纳税人所得税征收方式的认定方法和所得税预征率，对采取核定征收的由县一级地税局审批，并按全市统一的所得税附征率征收，对实行查帐征收方式的，必须报经市地税局认定批准。
2、对财务管理比较规范、能够建帐建制，准确及时填报资产负债表、损益表，能准确核算收入总额及成本费支出，且支出凭证合法，能向主管税务机关提供真实、准确、完整的纳税资料，正确计算并按期申报缴纳应纳税所得额，经市局批准可实行查帐征收方式。
3、对财务管理相对规范，帐证基本齐全、纳税资料保存较为完整、暂不能按主管税务机关规定的期限正确计算应纳所得税额，能够按税务机关的规定履行纳税义务的，实行核定征收与查帐征收相结合的征收方式征收企业所得税。
4、除上述情形外均实行核定征收方式征收企业所得税。
（二）统一了房地产开发企业所得税的预征率
为进一步规范和加强全市非经济适用房开发企业所得税的管理，在我局的倡导下根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》文件精神，8月，财政、地税和国税三家联合下发《关于统一全市房地产开发业务企业所得税预征率的通知》（抚财预[]110号）文件，统一了我市房地产开发企业所得税的预征率。企业所得税按其取得的实际收入或预售收入预征，开发项目在抚州市城区和市郊的按5%预征；在县区域范围内的按4%预征。对实行查帐征收的企业，年度终了后进行汇算清缴；对实行核定征收与查帐征收相结合征收方式的纳税人，年度终了后，不能进行查帐征收的，不予清算。
三、切实开展税法宣传，努力做好纳税辅导
预征工作实行之初，一些房地产开发企业对预征工作不理解，有抵触情绪，有的还找领导说情，给我们的工作造成很大的压力。有的县、区局也存在着观望的现象，预征工作到位情况并不十分理想。针对这一状况，我局及时调整工作思路，将政策宣传和纳税辅导作为做好房地产企业所得税预征工作的突破口。首先，通过业务讨论的形式，由市局业务科室人员下到各县、区局，组织有关征管人员就《通知》的内容进行学习讨论，使预征政策得以迅速贯彻落实。其次，采取多种形式，加大向企业负责人税收政策宣传和企业财务、办税人员纳税辅导的力度，让纳税人多方位、深层次地了解税收政策，理解和支持预征工作。各县、区局及时将《通知》下发至每户房地产企业，辅导企业进行纳税申报。第三，加大了对房地产消费者的税法宣传力度，使消费者意识到，在购房时主动索取房地产业销售发票或税务机关印制的预收款专用收据，不仅能为国家税收做贡献，更能保障自己的合法权益。通过有效的宣传，推动了预征工作的顺利开展，促进了企业所得税的快速增长。8月出台全市房地产业企业所得税实行预征后，9-12月全市共征收房地产开发企业所得税749万元，占全年收入42%，同比净增581万元，增幅345.8%。
四、坚持纳税人依法申报与税务部门“以票控税”相结合
我局对建筑、房地产开发业纳税人实行定期申报制度，由纳税人按规定向主管地税机关申报缴税制度。建筑安装业纳税人到地税局报验登记后，必须在规定时间内按工程形象进度办理纳税申报和缴纳税款。为加强对建筑安装和房地产业发票管理，规范建设工程项目，我局明确规定建筑安装、房地产开发企业专用发票一律由地税机关代开，建设单位向建筑安装纳税人支付工程结算价款时，要求纳税人先到主管税务机关开具建筑业专用发票，地税机关按发票上开具的工程价款金额征收营业税、城建税、教育费附加并按规定附征企业所得税和个人所得税。建设单位凭发票和完税证付款，房地产开发企业在办理房屋产权、土地使用证时须出具地税部门开据的销售不动产专用发票方可办理。
五、坚持日常管理与纳税评估相结合，重点开展纳税稽查
为了切实加强建安、房地产业企业所得税的管理，我们要求税收管理部门对其实行跟踪服务，上门进行纳税辅导，及时宣传解释现行税收政策法规，并根据日常纳税申报和财务报告进行纳税评估和纳税审核，在纳税评估中发现纳税人申报不符、不及时或财务报告有不实现象，主管税务机关立即约请谈话和下达《限期改正通知书》，对限期未改正的，移交稽查部门处理。同时根据评估意见对建安、房地产业企业按性质、类别和规模实行分类管理。对重点监控的企业。列入年度汇算清缴重点检查单位，全市稽查部门对61户建安、房地产开发企业进行了专项检查，查补地方各税389.74万元，其中企业所得税51.73万元，加收滞纳金和罚款19.34万元。通过纳税评估、审核、汇算清缴及时发现问题，完善日常征管。
通过加强对建筑安装、房地产开发企业所得税的征收管理，有效地促进了我市建筑安装、房地产开发企业所得税的大幅增长。同时，我们也清醒地认识到，我们在建安、房地产税收管理中做了一些工作，虽然取得一定成效,但离科学化、规范化、精细化管理的要求还有很大差距。我们将以此次会议为契机，借鉴兄弟单位的经验，进一步完善征管办法，加强纳税辅导，严密税收监控，帮助健全企业财务核算，开展好纳税评估，使建筑安装、房地产税收征管走上科学征收、依法征收的轨道。