国土地籍日常管理工作业务培训材料

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第一章 土地权利理论与方法第一节 土地权利概述一、土地权利概念土地权利是土地法律制度的核心内容，一般属不动产物权范畴，是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。体现为土地权利的四项基本权利：占有、使用、收益和处分。二、土地权利的特征（1）土地权利是对土地的支配权只凭借权利人自已的意思，而不需要义务人的积极行为相配合（2）土地权利是排他性财产权包括两方面的意思:一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利.二是土地权利的排他性还指土地权利具有直接排除不法妨碍的性能,（3）土地权利是对世权对世权也称绝对权,权利人之外的一切人都是义务人,都不得干扰权利人依法行土地权利,（4）土地权利心须由法规定（％）土地权利的变动一般采取登记的公示方式即土地权利的变动心须经国家主管机关办理登记才能生效,如国有土地使用权的转让,转让方和受让方签订转让合同后,还心须到国家登记机关办理变更登记,只有经办理登记后,土地权利才由转让方转给受让方,原受让方才能成为合法的国有土地使用权人,三、我国的土地权利体系所有权体系:国家土地所有权、农村集体土地所有权土地利用权体系:土地使用权、土地抵押权、土地租赁权、地役权、空间权、耕作权等土地他项权利土地使用权是我国整个土地利用权体系的核心,由两个方面构成:即国有土地使用权体系和集体土地使用权体系,国有土地使用权因取得方式不同分成:出让国有土地使用权、划拨国有土地使用权、租赁土地使用权、外商投资企业场地使用权和城市私房用地使用权集体土地使用权分为:农用地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权四、土地权利登记制度概况土地权利登记简称为土地登记,是为了确定土地权利的归属、变更以及土地权利状态有无负担等,对土地上权利的确立、变更、转移、消灭所作的记录。土地登记是土地权利变动的基本公式方式，是判断土地权利变动生效的主要根据。土地登记的内容：根据《土地登记规则%26gt;》，土地登记的权属种类包括：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权、土地他项权利.登记的内容包括:初始土地登记、变更土地登记、土地权利终止的注销登记.
第二节 土地所有权一、土地所有权的定义土地所有权是国家或农民集体依法对其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利.在这儿,我们主要说说集体土地所有权二、集体土地所有权的主体及代表：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为所有者代表经营、管理。“在一个村范围内存在两个以上农村集体经济组织，且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表经营、管理”这里应该注意，并不是所有村内农民集体经济组织都享有土地所有权，而是有严格的条件限制，即村民小组一级要有集体经济组织。三、集体土地所有权的客体：（一）农村和城市效区的土地，有下列情形之一且不属于《土地管理法实施条例》第2条规定范围的，确定为农民集体所有（1）土地改革时分给农民并颁发了土地的所有权证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使用的。（2）根据1962年《农村人民公社工作条例修正草案》（简称《六十条》）的规定，已确定为集体所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等。（3）不具有上述情形，但农民集体连续使用其他农民集体所有的土地已满二十年的，或者虽未连续使用满二十年但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权的。（4）农村集体经济组织设立的企业或其他组织及成员持有集体建设用地使用权证的。（二）土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。农村和城市郊区的土地，只有在既不能依法直接确定为国有，也不能因归属不明而被推定为国有的情况下，才能确定为集体所有。

第三节 集体土地使用权一、 定义集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。包括以下几个要点：1）权利主体的特定性，即农村集体经济组织本身或者集体的成员。符合法律规定的其他组织和个人（如，集体经济组织或者其成员举办的企业和学校、医院等公益性事业，依法承包“四荒”土地的单位和个人）；2）权利的限制性，即集体土地使用权在权利转让、土地用途、客体范围、使用权主体范围等方面受到法律的某些限制，故其权利只能在法律规定的范围内存续和行使；3）权利客体，即集体所有的土地。需要指出的是，集体土地使用权的客体不包括地下的矿藏、埋藏物等法定的国家所有物；4）权利性质，即用益物权。这种用益物权是由集体土地所有权派生的、所有权人以外的民事主体享有的对集体土地进行占有、使用、收益的权利。在法律规定的范围内，集体土地使用权可以转让、出租、抵押和用于投资。公民拥有的集体土地使用权可以依法继承。二．集体土地使用权的主体农村集体经济组织及其成员，农村集体经济组织投资设立的企业，乡（镇）、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人，可以依法取得集体土地使用权。集体土地使用权主体为特殊民事主体，主要为集体经济组织及其成员，集体经济组织设立的企业和公益性组织，只有法律、行政法规规定允许的个别情况下，才可包括集体经济组织以外的单位和个人。三、集体土地使用权的分类与取得（一）关于集体土地使用权的分类 集体土地按用途划分为农用地和建设用地。集体土地使用权分为农地使用权和建设用地使用权。目前，土地管理部门只对其中的集体土地建设用地使用权颁发证书；农地使用权的登记发证制度尚未建立。按照法律的规定和土地登记实践，集体土地建设用地使用权的范围包括宅基地使用权、乡镇企业用地使用权和乡村公益用地使用权。（二）不同用途的集体土地使用权按不同方式取得集体土地使用权按照不同的用途，采用不同的方式向集体土地所有者原始取得。总的说来，包括以下几种情况：1．宅基地使用权 农村居民的户口所在村（村民组）内提出申请，按省、自治区、直辖市规定的标准，经县级人民政府审批后，由本集体经济组织分配取得宅基地使用权。2．乡镇企业用地使用权 依《土地管理法》第60条的规定，农村集体经济组织利用本集体经济组织所有的土地举办企业的，经县级以上人民政府审批后，通过投资兴办企业，取得乡镇企业用地使用权。集体经济组织以土地使用权入股、联营等方式与其他单位、个人共同举办企业的，亦照此办理。3．乡村公益用地使用权 依《土地管理法》第61条的规定，乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准后，经集体经济组织拨付，取得乡村公益事业用地使用权。四、集体土地使用权的内容及限制集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权。依土地用途的不同和权利取得方式的不同，享有不同的收益权、处分权。总的说来，集体土地使用权人对土地都享有占有权、使用权。但是，不同的集体土地使用权人在对土地行使收益权、处分权方面存在较大差异。基于不同种类的集体土地使用权在设置目的上的差异，法律对它们的使用权能和处分权能有不同的限制。例如，按照现行规定，农民对承包使用的耕地，必须按规定用途使用，不得擅自建房、建窑、采矿、采石、挖砂、取土、造砖、建坟。又如，农民对宅基地只有使用权，不得买卖或以其他形式非法转让；农民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。相比较而言，土地承包经营权人的权利内容较充分，其不但对土地享有占有权、使用权、收益权，还拥有一定的处分权；而乡村公益用地使用权人的权利内容较为单纯，其对土地只享有占有权和使用权，基本上不拥有收益权、处分权。集体土地使用权的取得及行使，不得违反法律、行政法规规定的义务和权力设定时约定的义务。集体土地使用权人行使权力，在权利客体范围方面也有所限制。对依法或依约定不属于集体土地使用权客体的土地、空间范围及物，不得行使上述权利。因为任何权利都与一定的义务相伴，没有绝对的权利，按权利行使的一般法理，行使权利时不得违反应当履行的义务。五、集体土地使用权的终止五、宅基地使用权1．定义宅基地使用权是经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。宅基地的定义包括以下几个要点：1）权利属性，即集体土地使用权；2）权利主体，即农村集体经济组织成员；3）权利取得的条件，即经过依法审批；4）权利取得方式，即集体经济组织分配；5）用途限定，即建造住宅；6）权利存续状态，既没有使用期限限制。关于“住宅”的含义，原国家土地管理局政策法规司1992年5月28日《关于对农村居民“建住宅”含义理解问题的答复》指出：“《中华人民共和国土地管理法》第45条所指的‘建住宅’，应当理解为农村居民所建住房以及与住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。”2、宅基地使用权的主体农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得或继受取得宅基地使用权。根据《土地管理法》第62条的规定，宅基地使用权主体为特殊主体—符合建房申请宅基地条件的集体经济组织成员。不是宅基地所在集体经济组织的成员的，不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民建住宅使用集体土地，后因一些农村集体经济组织和房地产开发商利用此项规定炒卖宅基地，非法进行房地产开发，新《土地管理法》已删除此规定。因此，城市居民已不具备取得该项权利的主体资格，但依法将户口迁入本乡或本村，成为本集体经济组织内部成员的不在此限。3、宅基地使用权的取得农村村民申请住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后