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多元筹集城建基金问题的思考与建议

经济论文范文 发布时间:2012/4/10

多元筹集城建基金问题的思考与建议


一、 基本构想
1.整合土地资源。土地资源是筹集城建资金的主要渠道,也是资金汇集潜力最大、起效最快的途径。要把建立和完善政府储备土地当成大事,摆上日程。一是对国有、集体土地进行整合、收购和控制,对一级市场把严管死,对二级市场放开、搞活、炒热,最大限度地提高土地储存容量。二是对规划区内的土地实行政府收购储备,统一规划、统一征用、统一出让、统一管理,利用土地级差的出让积累,建立基本的城建资金平台。三是在城乡结合部的热点地段和区域,出台特定政策,一片一策,以项目为支撑,先期吸纳客商注资。四是对投资温度欠低的区域,编制详细规划,强力拉动房地产投资,以超前的设计和优越的价格,争取外来资金注入。五是降低土地征用门槛,“你拿钱、我出地、你建设、我受益”,拉大土地收益的回收周期。简言之,就是热点地片利益不让,抢手地片舍近看远,未成熟地片放开投资。
2.整合城市资产。理论界认为城市资产的潜力是巨大的,关键是在经营模式、转化方式和公共设施置换过程中,政府作为产权拥有人从中取利的定位问题。我县的实际情况是旅游资源几乎空白,人文历史积沉淀不丰厚,只有挖掘公共设施和基础设施资源、资产的变现,即对城市道路、桥梁、广告、交通工具、公共建筑等使用权、冠名权进行有偿出让,对其建设权、使用权、经营权、管理权进行公开拍卖,变无形资产为有形资产,变“权”为钱,以城养城、以城聚财、滚动发展。
第一,做活广告管理文章。对空间、墙体、道路、绿化带、流动宣传等各种广告,按条例统一管制。对主干道的广告使用权,分段或“打捆”限期租用或买断;对公共场合或标志性建筑定价出让广告招租权;设立大形广告架进行招租。
第二,对公交线路进行无形资产评估,然后在政府控股的前提下,以参股或拍卖使用权方式,将公交线路使用权进行周期性拍卖。
第三,对出租车参营牌证,以车辆报废年限为基础,进行公开拍卖。
第四,以规范地名、街名、桥名为基础,挂牌定价,将其冠名权予以拍卖,对现有的广场和公共娱乐场所,如文化馆等,采取谁出资谁冠名或出让使用管理权;对新建公共场地以经营使用权出让为主,放开周边区域的开发使用权。
第五,公共绿地实行认领或买断,亦可在一定范围内出售空间和阶段内享用收费权等形式进行拍卖。
第六,公厕、垃圾中转站,采取谁投资、谁管理、谁收益,亦可由政府出地,投资者与政府签订协议,以享有空间开发权的形式公开招商。
第七,城市规划区内的空闲地、坑塘、沟渠、废地等,按照规划该收回拍卖的拍卖,该将管理权卖出的卖出,以一定形式将处罚、管理、使用权交给投资者,确定区段地片的管理、使用法人,使其投资、收益合法化。
第八,可考虑用城建基金启动公共事业单位设施的社会化,如洒水车、垃圾清运车等,由社会自然人出资购买,从基金中逐年支付成本金,以固定的利润率分期付给投资者。
第九,城市供水在不影响政府宏观调控的基础上,以设施完善的区片为试点,将成本以外的利润回收期权利以法定形式卖出,逐步放开,实行市场化经营。
第十,考虑在电力、供水、电信、车辆运输等与群众相关的产业中,把污水处理费等应征收的相关费用足额征收,或者通过地方立法,进行广泛的、周期性的向社会个体进行微额定期借贷,先涨后降,在不损害群众根本利益、不超过承受能力的前提下,先期扩张基金的前期充盈。
3.整合民间资金。民间闲散资金在我县具有相当大的挖掘潜力。要通过银行金融界和名优企业为依托,将这块资金进行科学规范的整合流转。即,发挥政府和县财政的担保能力、名优企业的信誉作用、专业银行的贷款能力,取得所有权人的信任,把闲散资金聚拢到一个主渠道来发展城市。同时把民间沉淀资金借助银行和政府杠杆,最大限度地进行集纳,设立公益性建设基金,所有收益用于所有权人。
4.争取县外资金。这部分资金能否吸收和争取的先决条件,就是投资者所争取回报率的最大化。让人眼熟的优惠条件和宽松的环境是取得成功的基础。要在法律框架内,以切合我县实行的政策来吸引和拉动。不分规模大小、资金来源,只要是投资我县,来之不拒,啥事都能商办,都能应承。
5.用活财政间歇资金。选择一些短、平、快项目,运用财政间歇资金进行建设,制订可靠的运行计划和方案,及时回收资金还款财政,确保资金既安全运行又支持城市建设。比如每年农业税征收完成后,县财政资金处于一定时段的间歇期,应当将这部分资金的一定比例,转化为城市建设基金,统筹安排建设资金的使用和调整。
二、建议
1.建立可靠的法律、政策组织保障体系,使城市建设投、融资具有可持续性。
2.以政府为母体,以城建投资公司为平台,构建城市建设资金框架,形成完善的运转网络。
3.建立一支具有专业权威的金融、社会学、市场学等方面的专家智囊团,具体指导和策划运作城市建设基金的统筹聚拢和流转,确立投入效益的合理支配。
4.设立公益性城市建设基金。组织县内数家知名企业和政府财政做发起人,以在外务工经商的建筑、运输大户为对象,吸纳民间资金,用于城市建设。在基金下属设立非盈利公共服务机构,为投资人或指定受益人提供生活保障、医疗保障等服务。
我县外出务工人员中仅建筑劳务输出就达十几万人,在上海、厦门等地从事运输业和出租车行业的人员也占有很大比例。按每年每人创收3000元计,其沉淀资金就达3亿多元。同时,公布的银行个人存款余额达31亿元。因此通过法定的适当方式将这块资金启动聚拢是十分有价值的。鉴于目前我县基层乡镇金融机构不发达的现实,对回流沉淀资金的保管、投资和增值缺乏便利条件和适宜的吸纳环境。城建基金的基本框架就是:首先以一定的组织形式,建立可靠的法律政策保障网络,以基金组织下设的协会为单元,由行政派出机构进行组织,开辟投资、融资渠道,把沉淀资金回转到一个主渠道后,实施城市建设的bot融资战略。即“建设——经营——转让”,经过初始的循环收益,用于外出务工人员家属和权益人的养老、医疗、投资回报和各种保险、生产生活保障等福利性返还,并以法定形式予以确认和保护。然后,随着基金体制的运转成熟和完善,启动abs融资方式。即以所属资产未来预期收益为基础和保证,通过资本市场发行债券而募集城市建设所需的大量巨额投资,从而完成城建投资的良性循环。
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