论我国物业管理制度的立法构建及完善

论我国物业管理制度的立法构建及完善第4页

（1）业主的权利义务

业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。

（2）物业管理企业的权利义务

物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。

物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案；②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费；④制止违反规章制度的行为；⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务；⑥有权要求业主委员会协助管理；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和住宅小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

除此之外，笔者认为在>中还应进一步规定开发商、物业使用人以及其他机构的权利义务，使其调整的范围更加全面。

3 物业管理制度立法构建中的几个重点问题

3.1 物业管理体制

虽然我国早在20世纪20年代的上海就出现了专业物业管理的萌芽，但是由于1949年新中国成立以后，为了社会主义建设的需要，城市土地收归国有，房产大部分转为公有制，住宅基本由政府投资建设，并作为福利分配；房地产管理由政府机构负责，行使所有者和管理者双重权利。这种传统体制的特征是：分配福利性、管理行政性、产权属国家、使用归个人、以租养房、租金低廉。这样，房地产这一生产生活要素不作为商品进入流通，其经营活动亦停止，物业管理相应也随着房地产市场的沉寂而处于休眠状态。在这种体制下，城市种类房屋及设备的管理维护基本实行政府和单位大包大揽的模式，个人不承担房屋及设备的维修养护责任。由于这种模式的管理维护少了经费，缺活力，无监督，造成房屋及设备一年新、两年旧、三年破，人民的居住、工作环境较差。而物业管理市场体制的优势在于按市场经济规律动作，权责分明，谁受益，谁出钱，谁监督。管理服务作为一种商品市场流通，产权人的利益得到体现和保护，人民的工作、生活环境得到保持和提高。所以，实现“社会化、市场化、专业化”的物业管理体制，是物业管理立法的首要任务。因此，《城市新建住宅小区管理办法》规定，凡用于出售的新建物业，应当实行物业管理；按照住房制度改革政策出售的公有住房及其伴随物业，应当创造条件，逐步实行物业管理。

改革开放后，尤其是进入20世纪90年代，各地的物业管理事业如雨后春笋般蓬勃发展，到1998年底，北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁等省市物业管理的覆盖面已达50%，深圳市则90%。

笔者认为，结合目前中国人均收入不高的国情，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。没有必要，也不现实一味追求全部由物业管理公司来进行物业管理的一刀切模式。

业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序

整个社区的建筑物分为两部分：一部分是私产（即居民的套房），由业主自己负责；另一部分是公产，包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物。公共社区全体成员所有，由他们自己管理，即所谓业主自营式物业管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会，全权负责本管理纯属义务，没有任何报酬。委员一般任期一年，每月开会一次，讨论决定社区物业管理的重大问题。

台湾地区普遍实行这一模式。台湾的物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，一位是干事，另一位是守门员兼监控员（他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备；并且24小时录像，保留2周），另外有少量的临时工，如保洁员、修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资、资金等从出租房屋收取的管理费中支出。工作人员尽职、敬业，加上文明程度较高、设备先进、通讯发达，所以其物业管理成本不算高，水平和效率却很高。

3.2 物业管理监督机制

监督机制包括三个方面：一是政府部门（对建设单位、物业管理企业、业主及使用人）的依法监督管理；二是消费者即业主对物业管理服务进行合法监督，具体的形式是全体业主召开业主大会，选举产生业主委员会，代表全体业主决策有关物业管理事项和监督物业管理企业的管理服务活动。业主委员会的组建和运作应当体现以下原则：（1）物业管理的委托权及监督权是公民财产权利的重要内容，应当从法律上予以体现和保障。（2）业主委员会是群众性民事权利组织，不注册为社团法人，不独立承担民事责任，其民事责任由全体业主共同承担。国外及香港的物业管理立法也体现了这一原则。但赋予其一定的民事权利，如签订合同的权利、参加诉讼的权利。（3）业主委员会与物业管理企业之间是平等的民事关系，双方依据法律法规政策和物业管理合同进行活动。（4）业主委员会不得从事具体的经营管理活动，其成员工作一般属义务性质。笔者认为，也可以参照业主委托参加业主大会的方式，将业主委员会的工作委托给物业管理企业以外的物业管理顾问公司。（5）政府应当加强对业主委员会的监督指导。因此，《条例》对业主委员会的产生方式、性质、职责、登记管理等作了明确规定。三是物业管理行业自律组织或行业协会对物业管理企业的监管。该组织的目标包括：（1）提高业内管理水平。（2）制定自律规定及监管会员。（3）维护物业管理企业及业主的合法权益。（4）鼓励物业管理企业彼此合作，提高服务水平。（5）向政府提供专业意见及方便公众人士咨询。目前中国的物业管理自律还处于起步阶段，造成了我国物业管理发展的畸形。笔者强烈建议，由房地产行政管理部门牵头，尽快建立体制上类似于消协的建筑物业主与管理人员协会，实施行业自律。之后，对于物业管理企业的投诉可以由协会受理，维护业主合法权益，并由该协会对物业管理从业人员进行培训审查。在物业管理领域实现政府职能由微观管理向宏观调控的转变。

3.3 物业管理市场机制
竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。在初期的物业管理中，许多城市对物业项目实行谁开发谁管理，由建设单位指定物业管理企业，形成管理终身制。这种市场垄断行为，既剥夺了业主和使用人选择管理服务者的权利，也不利于管理服务水平的提高和行业的健康发展。实践中，很多物业管理企业是开发商的子公司，在开发商完成了项目开发后就把该项目的前期物业管理交给了物业管理企业。在这种情况下，如果业主发现购买的物业有问题，就会把责任推到物业管理企业的身上，并以此为理由拒交物业管理费，在一定程度上造成了物业管理企业经营困难、效益差。但是，考虑到目前各地和实际情况千差万别，多数城市的房屋管理体制还没有完全转换，物业管理服务收费水平较低，多数物业管理企业效益较差，物业管理建设单位的经费补贴等情况，《条例》规定，物业管理行业应当建立市场竞争机制，提倡开展在相应资质的基础上进行物业管理项目的招标投标活动。

3.4 物业管理企业与有关部门的职责范围

物业管理企业与公安部门、交通管理部门、环卫部门、园林部门、公用事业单位（水、电、气）、街道、居委会等之间的职责范围问题，一直是物业管理的难题。这个问题是由于早期的城市管理体制和法律界限不明确所造成的。物业管理有两个特征：一是社会化、市场化、专业化，向业主　和使用人提供有偿服务；二是物业管理是企业行为，与政府职能是两个不同的范畴。《条例》明确了物业管理服务的内容和范围，规定物业管理企业应当承担法律规定和合同约定的义务，并且，界定了物业管理企业与政府有关部门公用事业单位的职责范围。

有这样一个案例：张先生夫妇是居住在A花园的业主，A花园的物业管理由B物业公司负责。某日凌晨3点左右，张先生夫妇被室内的响动惊醒，起床并打开卧室的门，发现有一满嘴酒气的陌生人已走到客厅和卧室的过道处，当时便质问：“为什么闯入住宅？”此人自称是物业公司聘用的保安员，并声称在检查时发现张家房门没关，认为室内无人，就进来检查情况。张先生讲熄灯前已经锁上门，而且质